Naujienos
Teisininko komentaras: Restitucinių nuostolių atlyginimas ikisutartiniuose santykiuose
Naujausia Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) praktika (2022-09-12 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022) pateikė naudingus išaiškinimus, padėsiančius nekilnojamojo turto pirkėjams lengviau prisiteisti nuostolių atlyginimą už nesąžiningą pardavėjų elgesį. Todėl pardavėjams reikės įvertinti papildomas rizikas sudarant preliminariąsias sutartis, ar atsisakant sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį.
Teismų praktikoje buvo išaiškinta, kad ikisutartiniuose santykiuose turi būti ginamas tikrumo interesas, tačiau šioje nutartyje LAT patvirtino, kad tam tikrais atvejais turi būti ginamas ir lūkesčio interesas. Po šio išaiškinimo pardavėjams turėtų sumažėti noras atsisakyti vykdyti preliminariąsias sutartis, kadangi gali tekti atlyginti nuostolius, kurie praktikoje iki šiol nebuvo pritaikyti.
Nekilnojamojo turto kainoms rinkoje pakilus beveik 30 proc. pardavėjams kilo noras pakeisti preliminariojoje sutartyje sutartą nekilnojamojo turto pardavimo kainą, o pirkėjams su pakeistomis sąlygomis nesutinkant, parduoti nekilnojamąjį turtą brangiau tretiesiems asmenims. LAT šia nutartimi stabdo tokią pardavėjų vykdomą nesąžiningą praktiką.
LAT pripažino bendrą taisyklę, kad neteisėtai po preliminariosios sutarties pasirašymo atsisakę pagrindinę sutartį sudaryti asmenys, t. y. tiek pirkėjai, tiek pardavėjai įgis teisę reikalauti restitucinių nuostolių atlyginimo, kaip nesąžiningos šalies gautos naudos. Teismas rėmėsi CK 6.249 straipsnio 2 dalimi, pagal kurią, jeigu atsakingas asmuo iš savo neteisėtų veiksmų gavo naudos, tai gauta nauda kreditoriaus reikalavimu gali būti pripažinta nuostoliais.
„Kai nesąžininga ikisutartinių santykių šalis iš savo neteisėto elgesio gauna naudos, sąžininga šių santykių šalis galėtų reikalauti pripažinti šią naudą jos nuostoliais, nes faktiškai nesąžiningos šalies gauta nauda ir yra sąžiningos šalies patirti nuostoliai“ (LAT 2006-11-06 nutarimas civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006, LAT 2022-09-12 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022).
Tuo pačiu LAT pripažino, kad galimybė priteisti šių nuostolių atlyginimą yra vienas iš kontroversiškiausių klausimų sutarčių teisės doktrinoje. Dauguma Vakarų teisės tradicijos jurisdikcijų tokius nuostolius laiko anomalija ir leidžia priteisti jų atlyginimą tik ypatingais išimtiniais atvejais, kai pažeidžiamos aukštesnės teisinės vertybės negu tinkamas sutarties įvykdymas. Taip yra todėl, kad civilinė atsakomybė atlieka kompensacinę funkciją. Jos tikslas nėra bausti skolininką už civilinės teisės pažeidimą. Praktikoje neretai restituciniai nuostoliai peržengia kompensacinių nuostolių ribas, todėl paprastai jų atlyginimas nėra priteisiamas.
Kompensacinių nuostolių atlyginimo tikslas yra grąžinti nukentėjusį asmenį į tokią padėtį, kuri būtų nesant teisės pažeidimo, o restitucinių nuostolių tikslas neleisti pažeidėjui pasilikti iš pažeidimo gautos naudos ir (ar) pamokyti pažeidėją, todėl LAT pripažino galimybę tam tikrais atvejais nukentėjusiajai šaliai ir ikisutartiniuose santykiuose prašyti restitucinių nuostolių atlyginimo.
Pagal LAT išaiškinimu pateiktą bendrą taisyklę atsisakius parduoti nekilnojamąjį turtą preliminariojoje sutartyje sutarta kaina pardavėjas turi būti sudaręs kitą pakeičiantį sandorį, kuriuo turtas parduotas už didesnę kainą. Kadangi neišvengiamai pasitaikys atvejų, kai pardavėjas pakeičiančio sandorio nebus sudaręs arba jį sudarys nesąžiningomis sąlygomis, visų rinkos dalyvių dėmesys kryps į tai, kaip toliau ši praktika klostysis, ir ar tikrai bus būtina sudaryti kitą pakeičiantį sandorį atsakant į klausimą ar nesąžininga šalis gavo naudos.
LAT išaiškino, kad restituciniai nuostoliai apskaičiuojami nebūtinai kaip kainų skirtumas, bet turi būti nustatoma nesąžiningai pasielgusios šalies gauta grynoji nauda atskaičiavus mokesčius ir kitas išlaidas. Ši taisyklė yra universali, todėl net ir tais atvejais, kai nėra sudarytas kitas pakeičiantis sandoris, grynoji nauda gali būti pripažinta sąžiningos šalies nuostoliais.
Ir šiuo atveju pažymėtina, kad LAT kainų skirtumo nepriteisė, kadangi bylą perdavė iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui, kuris remiantis pateiktais išaiškinimais turės įvertinti ir nustatyti dėl nesąžiningos šalies veiksmų ieškovui priteistinų patirtų nuostolių dydį.
Dalis preliminariosios sutarties nevykdyti nusprendusių šalių galvoja, kad atsakomybės ribojimas numatytas sutartyje juos apsaugos. Tačiau verta pažymėti, kad pagal CK 6.252 straipsnį šalių susitarimas dėl civilinės atsakomybės netaikymo ar jos apribojimo negalioja, jei prievolę pažeidusios šalies kaltė yra tyčia ar didelis neatsargumas.
Vadinasi, nors preliminariojoje sutartyje šalys nenustatė pardavėjo pareigos atlyginti visus pirkėjui atsiradusius nuostolius, tai nepanaikina visiškos pardavėjo atsakomybės jam atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį tyčia ar dėl neatsargumo.
Apibendrinant, LAT išaiškino, kad jeigu ikisutartiniai santykiai buvo pasiekę aukščiausią derybų pažangos laipsnį, o nesąžininga šalis sužlugdė šį pagrįstą tarpusavio pasitikėjimą, galimas pagrindinės sutarties tinkamo įvykdymo lūkesčio intereso gynimas. Todėl pasirašiusios preliminariąją sutartį šalys įgauna dar daugiau instrumentų teisėms ginti ir tuo pačiu mažiau motyvų preliminariosios sutarties nesilaikyti. Sveikintina, kad LAT reaguoja į besikeičiančią situaciją rinkoje, siekia sureguliuoti teisinių santykių stabilumą ir patvirtina galimybę ginti lūkesčio interesą ikisutartiniuose santykiuose.
LEADELL Balčiūnas ir Grajauskas advokatų kontoros teisininkė, Diana Karabinaitė
Kategorijos
-
Teisininko komentaras: Restitucinių nuostolių atlyginimas ikisutartiniuose santykiuose
21.10.2022LEADELL -
LEADELL naujienlaiškis: Nekilnojamojo turto projektų vystymas valstybinėje žemėje Baltijos šalyse
09.02.2022LEADELL -
Teisininko komentaras: Negatorinis ieškinys kaip nuosavybės teisių užtikrinimo būdas
01.04.2021LEADELL
Susijusios naujienos
Prenumeruoti LEADELL naujienlaiškį
